La deuda en expensas se ancla en el 17% y ya golpea a los barrios cerrados

Pagar las expensas se volvió una cuenta difícil de cerrar para miles de hogares. Los últimos datos de plataformas que administran edificios y barrios privados coinciden en que la morosidad promedio ronda el 17% a nivel nacional y no cede desde mediados de 2024. El número significa que una de cada cinco unidades funcionales acumula deuda con su consorcio, tanto en la Ciudad de Buenos Aires como en el conurbano y el resto del país.

Aunque el porcentaje está por debajo del 20% histórico y lejos de los récords de 45% que se vieron en la crisis de 2001 o del 39% de la pandemia, los administradores advierten que la persistencia del atraso empezó a volverse estructural. En la práctica, los consorcios se financian con el aporte de los vecinos que sí pagan, lo que eleva la presión sobre ellos y complica la convivencia.

El fenómeno ya no distingue entre torres y countries. Si en los edificios de departamentos la mora se movió entre 15% y 16% en el último año, en los barrios cerrados osciló entre 17% y 18%, con un salto estacional a 26% en diciembre de 2024. La brecha se explica por el peso que tienen la seguridad, el mantenimiento de espacios verdes y los servicios centralizados en la boleta mensual de esos emprendimientos.

Detrás del atraso hay un combo de costos que no afloja. Las expensas subieron 36% interanual en CABA y 44,3% en Provincia de Buenos Aires, con valores promedio de $326.183 y $160.921 respectivamente para marzo. Más del 75% de ese gasto corresponde a sueldos del personal, mantenimiento, limpieza y servicios públicos como agua, gas y electricidad, rubros que ajustan por paritarias o por la quita de subsidios y dejan poco margen para recortar.

Para muchas familias, el pago mensual dejó de ser un gasto accesorio. “Cuando las expensas superan cierto umbral se convierten en una carga casi tan pesada como el alquiler o la cuota del crédito”, explica Martín Eliçagaray, fundador de Simple Solutions, firma de tecnología para propiedad horizontal. El efecto se siente en el mercado locativo: inquilinos que no llegan a cubrir alquiler más expensas y propietarios que absorben deuda para no perder el contrato.

Los consorcios ensayan distintas salidas. Las tasas de interés por pago fuera de término promedian 4,8% en CABA y 6,1% en Provincia, y algunos administradores refinancian deudas o priorizan “lo urgente” para evitar cortes de servicios. Sin embargo, cuando la mora se concentra en los mismos departamentos mes a mes, la caja entra en rojo y se postergan obras. En barrios como Balvanera, la deuda acumulada ya representa el 37% del total liquidado, frente a un 16% en Belgrano.

Los números de 2025 mostraron cierta estabilidad: la morosidad fluctuó entre 15% y 17% desde junio de 2024, con un pico de 18% en diciembre por factores estacionales. En el primer semestre de 2025 volvió a 16% en enero-marzo, subió a 17% en abril-mayo y regresó a 16% en junio. Pese a que algunos reportes de 2026 hablan de una baja hacia el 10% tras la desaceleración de la inflación, otras mediciones recientes siguen ubicando el atraso cerca del 19%.

Con expensas que ya compiten con el alquiler en el presupuesto familiar y sin margen para reducir gastos fijos, los administradores anticipan que la clave pasará por mejorar la previsibilidad de los aumentos y agilizar la gestión de cobro. Mientras tanto, la deuda que no se paga hoy la termina cubriendo, tarde o temprano, el vecino de al lado.