- Economía
- 02.06.2026
Alquileres y ventas de viviendas dejarán de pagar Ganancias en 2026
Mediante el Decreto 406/2026, el Gobierno nacional reglamentó la exención del Impuesto a las Ganancias para los ingresos por alquileres de viviendas y ciertas operaciones de compraventa.
El beneficio, de aplicación retroactiva al 1 de enero de 2026, impacta de lleno en la rentabilidad de los propietarios, aunque conlleva la eliminación de la deducción del alquiler para los inquilinos. Los detalles incluyen precisiones sobre el concepto de "casa habitación" y una controversia legal por la limitación del beneficio a personas humanas.
El oficialismo puso fin a una prolongada espera para los contribuyentes al oficializar los alcances de la exención impositiva para locadores y vendedores de inmuebles. Tras la sanción de la Ley de Modernización Laboral, el Poder Ejecutivo firmó el Decreto 406/2026, que fue publicado este lunes en el Boletín Oficial, para detallar qué operaciones quedarán fuera del tributo a partir del corriente año. La normativa fue rubricada por el presidente Javier Milei, el jefe de Gabinete, Manuel Adorni, y el ministro de Economía, Luis Caputo.
En el centro de la medida se encuentra la eliminación de la carga fiscal sobre los propietarios que tengan inmuebles en alquiler. Según establece la reglamentación, quedarán exentas las ganancias derivadas de la locación o sublocación de propiedades destinadas exclusivamente a "casa habitación", definida como aquella destinada a vivienda única, familiar y de ocupación permanente. El beneficio se aplicará a todos los ingresos devengados desde el 1 de enero de 2026, sin importar la fecha en que se haya firmado el contrato, y también incluye los montos abonados por el uso de muebles y accesorios suministrados por el arrendador.
El tributarista Sebastián Domínguez, en declaraciones radiales, explicó que esta sanción busca brindar claridad a los contribuyentes. Sin embargo, Domínguez señaló una cuestión crítica en la reglamentación: aunque la ley sancionada abarcaba tanto a personas humanas como jurídicas, "vía reglamentaria, la reglamentación solo lo acota a personas humanas". Esta diferencia, que afectaría el principio de legalidad, podría generar futuros conflictos judiciales, ya que una sociedad anónima que alquile una vivienda debería tributar según el nuevo texto, pero no así si se remite estrictamente a la ley madre.
La norma también introduce alivios significativos en el mercado de compraventa. El decreto establece la exención del pago del impuesto para las personas humanas o sucesiones indivisas que obtengan ganancias por la venta de inmuebles y la transferencia de derechos sobre propiedades situadas en el país, siempre que las operaciones se concreten a partir del 1 de enero de 2026. Este cambio elimina el impuesto cedular del 15% que afectaba a las propiedades adquiridas desde 2018 y deroga el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) del 1,5% para los adquiridos con anterioridad, con el objetivo de dinamizar un mercado que aún muestra signos de recuperación.
No obstante, la moneda fiscal tiene su otra cara. Uno de los puntos más sensibles del paquete de medidas es la modificación en el sistema de deducciones. El nuevo esquema estipula que los inquilinos ya no podrán deducir el 40% del alquiler de su base imponible cuando el propietario sea una persona humana o sucesión indivisa que acceda a la exención. La contrapartida busca equilibrar la balanza, ya que mientras el arrendador se libera del impuesto, el locatario pierde ese beneficio en su declaración de Ganancias. Domínguez lo explica con crudeza: "Para el inquilino, si el que alquila es una persona humana que está amparada en esta exención, el inquilino no va a poder deducir el 40% del alquiler que podía deducir hasta el año pasado".
Aunque el decreto ya está en vigencia, quedan aristas sin resolver, como el impacto en los contratos donde el locatario realiza home office. La reglamentación exige el uso exclusivo del inmueble como vivienda, una definición que la tecnología y las nuevas formas de trabajo han vuelto difusa. Con este nuevo escenario fiscal, el gobierno busca incentivar la oferta en el mercado de alquileres, al liberar a los propietarios de una carga que, según un informe del IARAF, podía reducir su rentabilidad hasta en un 64% en el caso de las alícuotas más altas.
El oficialismo puso fin a una prolongada espera para los contribuyentes al oficializar los alcances de la exención impositiva para locadores y vendedores de inmuebles. Tras la sanción de la Ley de Modernización Laboral, el Poder Ejecutivo firmó el Decreto 406/2026, que fue publicado este lunes en el Boletín Oficial, para detallar qué operaciones quedarán fuera del tributo a partir del corriente año. La normativa fue rubricada por el presidente Javier Milei, el jefe de Gabinete, Manuel Adorni, y el ministro de Economía, Luis Caputo.
En el centro de la medida se encuentra la eliminación de la carga fiscal sobre los propietarios que tengan inmuebles en alquiler. Según establece la reglamentación, quedarán exentas las ganancias derivadas de la locación o sublocación de propiedades destinadas exclusivamente a "casa habitación", definida como aquella destinada a vivienda única, familiar y de ocupación permanente. El beneficio se aplicará a todos los ingresos devengados desde el 1 de enero de 2026, sin importar la fecha en que se haya firmado el contrato, y también incluye los montos abonados por el uso de muebles y accesorios suministrados por el arrendador.
El tributarista Sebastián Domínguez, en declaraciones radiales, explicó que esta sanción busca brindar claridad a los contribuyentes. Sin embargo, Domínguez señaló una cuestión crítica en la reglamentación: aunque la ley sancionada abarcaba tanto a personas humanas como jurídicas, "vía reglamentaria, la reglamentación solo lo acota a personas humanas". Esta diferencia, que afectaría el principio de legalidad, podría generar futuros conflictos judiciales, ya que una sociedad anónima que alquile una vivienda debería tributar según el nuevo texto, pero no así si se remite estrictamente a la ley madre.
La norma también introduce alivios significativos en el mercado de compraventa. El decreto establece la exención del pago del impuesto para las personas humanas o sucesiones indivisas que obtengan ganancias por la venta de inmuebles y la transferencia de derechos sobre propiedades situadas en el país, siempre que las operaciones se concreten a partir del 1 de enero de 2026. Este cambio elimina el impuesto cedular del 15% que afectaba a las propiedades adquiridas desde 2018 y deroga el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) del 1,5% para los adquiridos con anterioridad, con el objetivo de dinamizar un mercado que aún muestra signos de recuperación.
No obstante, la moneda fiscal tiene su otra cara. Uno de los puntos más sensibles del paquete de medidas es la modificación en el sistema de deducciones. El nuevo esquema estipula que los inquilinos ya no podrán deducir el 40% del alquiler de su base imponible cuando el propietario sea una persona humana o sucesión indivisa que acceda a la exención. La contrapartida busca equilibrar la balanza, ya que mientras el arrendador se libera del impuesto, el locatario pierde ese beneficio en su declaración de Ganancias. Domínguez lo explica con crudeza: "Para el inquilino, si el que alquila es una persona humana que está amparada en esta exención, el inquilino no va a poder deducir el 40% del alquiler que podía deducir hasta el año pasado".
Aunque el decreto ya está en vigencia, quedan aristas sin resolver, como el impacto en los contratos donde el locatario realiza home office. La reglamentación exige el uso exclusivo del inmueble como vivienda, una definición que la tecnología y las nuevas formas de trabajo han vuelto difusa. Con este nuevo escenario fiscal, el gobierno busca incentivar la oferta en el mercado de alquileres, al liberar a los propietarios de una carga que, según un informe del IARAF, podía reducir su rentabilidad hasta en un 64% en el caso de las alícuotas más altas.
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