La mora en las expensas se enquista en el AMBA: casi 20% de los departamentos acumulan deudas

Los consorcios de la Ciudad y la provincia de Buenos Aires atraviesan un momento de alta tensión financiera. La morosidad en el pago de las expensas ya alcanza al 17% de los departamentos, según el más reciente relevamiento de la plataforma ConsorcioAbierto, que analiza la situación de 13.000 edificios. Esto implica que, en ambos distritos, casi uno de cada cinco propietarios o inquilinos no está al día con sus obligaciones mensuales, una cifra que, lejos de reducirse, se ha mantenido inalterable a lo largo de todo 2025, revelando la profundidad de un problema que muchos administradores ya califican como de carácter estructural.



La fotografía actual, sin embargo, podría ser incluso más preocupante si se consideran los números de meses anteriores. Durante febrero, diversos medios reportaron un salto en el índice de incumplimiento, que pasó del 17% al 19% en apenas treinta días, consolidando una tendencia creciente impulsada por la pérdida de poder adquisitivo y el aumento sostenido de los costos de mantenimiento. "No hay un salto significativo, pero sí una persistencia que empieza a ser estructural", advirtió Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto, al analizar los datos. El especialista graficó la situación señalando que, cuando la mora crece, el consorcio deja de ser una simple administración de gastos para convertirse en un sistema de financiamiento forzado: quienes pagan a término terminan sosteniendo el funcionamiento del edificio mientras los deudores regularizan su situación.

El peso de la deuda recae de manera desigual sobre los hombros de los propietarios, y se agrava por la diferencia en las tasas de interés que cobran los consorcios por los pagos fuera de término. Mientras que en la Ciudad de Buenos Aires los intereses por mora promedian el 4,8% mensual, en la provincia de Buenos Aires el porcentaje se eleva al 6,1%, un castigo adicional que refleja las distintas realidades económicas de ambos territorios pero que, en todos los casos, suma presión a quienes ya enfrentan dificultades para llegar a fin de mes.

Las expensas, por su parte, no dan tregua. En marzo, el valor promedio en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó los $326.183, lo que representa un incremento interanual del 36%. En la provincia de Buenos Aires, la suba fue aún más pronunciada, con un alza del 44,3% que dejó el promedio en $160.921. Laiuppa explicó que, aunque los aumentos mensuales empiezan a moderarse, los niveles siguen siendo altos y la dinámica ha cambiado: “Esto es relevante porque le da mayor previsibilidad a la gestión, aunque no resuelve el problema de fondo: el costo de mantener un consorcio sigue siendo alto”. El directivo aclaró además que las expensas no se mueven en línea recta con la inflación —que en marzo fue del 3,4%—, ya que su comportamiento está más vinculado a la estructura interna de cada edificio y a sus propios calendarios de ajustes, como los aumentos salariales de los encargados o la renovación de contratos de servicios.

El desglose de los gastos revela por qué los consorcios tienen tan poco margen de maniobra. En la Ciudad de Buenos Aires, el pago de personal y sueldos representa el 33% del total de las expensas, un porcentaje que se eleva al 35% en los edificios pequeños y se reduce al 16% en las grandes torres, donde las economías de escala alivian la carga. Los gastos operativos y de mantenimiento ocupan el segundo lugar, con un 28% del presupuesto, aunque en los edificios de gran porte este rubro puede escalar hasta el 53% debido a la contratación de servicios como limpieza, seguridad y mantenimiento intensivo. Los servicios públicos se mantienen estables, con una incidencia que oscila entre el 13% y el 15%, mientras que los gastos administrativos, bancarios e impositivos absorben otro 14% del total, un porcentaje que se diluye al 8% en los consorcios más grandes gracias a la distribución de costos fijos como honorarios y seguros.

La persistencia de la mora en niveles elevados y la falta de señales de mejora significativa en los distintos distritos encienden una alerta que va más allá de lo económico. Como advirtió el director de ConsorcioAbierto, la morosidad no es solo un problema de pago individual. Cuando se sostiene en el tiempo, el consorcio se ve obligado a financiarse internamente entre vecinos, generando más presión sobre quienes están al día y poniendo en riesgo la convivencia y el mantenimiento básico de los edificios.