Alquileres en CABA: cuánto cuesta vivir en cada barrio y dónde están los precios más bajos

Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires subieron 1,5% en agosto, por debajo de la inflación del mes, que fue del 1,7%. En lo que va de 2026 acumulan un incremento del 19,2%, también inferior a la inflación del período, que alcanzó el 21,5%. Esto implica una caída real del 2,3% en términos de poder adquisitivo.

La moderación de precios coincide con una fuerte recuperación de la oferta, que actualmente es 3,4 veces superior al mínimo registrado en febrero de 2023.

Por tipo de unidad, el precio promedio de un monoambiente se ubica en $771.871 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes alcanza los $886.527 y uno de tres ambientes llega a $1.196.413.

La renta bruta anual promedio del alquiler tradicional para departamentos en CABA se ubicó en 5,7%, tomando como referencia un dos ambientes de 50 m², según el último informe de Zonaprop.

Con este nivel de rendimiento, se necesitan 17,6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un plazo 9,2% menor al requerido un año atrás.

Puerto Madero lidera el ranking de los barrios más caros, con un alquiler promedio de $1.252.366 por mes, seguido por Núñez con $995.838 mensuales y Palermo con $990.748.

La diferencia entre el barrio más caro y los que le siguen en el ranking es significativa: alquilar en Puerto Madero implica desembolsar más de $250.000 adicionales por mes frente a Núñez y Palermo.

La brecha entre Puerto Madero y Lugano alcanza los $597.590 mensuales, lo que en términos porcentuales representa que el alquiler medio en Puerto Madero es alrededor de un 91% más elevado que en Lugano.

En el otro extremo del mapa, Lugano registra el precio promedio más bajo con $654.776 mensuales, seguido por Nueva Pompeya con $700.324 y Parque Avellaneda con $720.780.

El mayor aumento interanual dentro de la ciudad lo registró Villa Luro, con un incremento del 38%, seguido por Parque Patricios con 36,3% y Parque Chacabuco con 35,5%.

En materia de rentabilidad para inversores, Lugano aparece como la zona más atractiva con un rendimiento bruto anual del 9,8%, seguido por Nueva Pompeya y Parque Patricios, ambos con 7,3%.

Tras la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, la oferta creció con fuerza y los aumentos en los precios de publicación comenzaron a desacelerarse. Aun así, los valores siguen siendo elevados en relación con los ingresos, lo que funciona como un techo natural para nuevas subas y refuerza la idea de un mercado más estable que expansivo.

En ese contexto, a comienzos de 2026 una familia que alquilaba necesitaba ingresos superiores a $3,3 millones para alcanzar el umbral de clase media en la ciudad, mientras que alrededor del 35% de los porteños vive en hogares alquilados.

Los analistas coinciden en que, si el crédito hipotecario logra masificarse, el impacto se sentirá también en el mercado de alquileres, con más inquilinos que podrían convertirse en propietarios.