Comprar un departamento en CABA cuesta hasta USD 3.368 por m²: precios que suben y poco crédito

Los precios de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires acumularon una suba del 4,6% en el primer trimestre de 2026, según un informe del Instituto de Estadística y Censos porteño (IDECBA). El incremento consolida una tendencia alcista que no se interrumpe desde comienzos de 2024 y que, en la práctica, amplía la brecha entre el valor de mercado y la capacidad de acceso de los sectores medios y bajos.

Unidades nuevas, las más caras

El relevamiento, elaborado en base a publicaciones del portal Argenprop y datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad, muestra que la presión sobre los precios es más intensa en el segmento de propiedades a estrenar. Los departamentos nuevos alcanzaron promedios de USD 3.081 por metro cuadrado para monoambientes, USD 3.209 para unidades de dos ambientes y USD 3.368 para las de tres ambientes. En el mercado de usados, los valores son considerablemente más bajos: USD 2.569, USD 2.338 y USD 2.153 por metro cuadrado, respectivamente. 

Las unidades a estrenar se acercan a sus máximos históricos: la brecha respecto del pico de precios se redujo a apenas un 2%. En el segmento de usados, en cambio, el metro cuadrado todavía se ubica un 19% por debajo de su valor récord. puraciudadpuraciudad

Más oferta, menos compradores

El informe detectó un aumento en la cantidad de inmuebles ofrecidos en venta, tanto usados como a estrenar, con un stock que se acerca a los niveles récord alcanzados en el tercer trimestre de 2025. Dentro de esa oferta ampliada, las unidades usadas ganaron participación y representan el 75,7% de las publicaciones. 

Al mismo tiempo, la actividad de compraventa mostró señales de desaceleración: entre enero y marzo se registraron 12.580 escrituras, una caída interanual del 0,8% que pone fin a una racha de quince trimestres consecutivos de crecimiento. 

El dato más significativo en ese sentido es la caída del crédito hipotecario. Las 2.191 operaciones con hipoteca registradas en el trimestre implican una baja del 24,5% respecto del mismo período de 2025, atribuida a cambios en las condiciones de acceso implementados por entidades bancarias hacia fines del año pasado. Es decir: el instrumento que, en teoría, debería facilitar el acceso a la vivienda propia se retrajo con fuerza justo cuando los precios siguen en alza. 

Una ciudad partida en dos

La geografía de los valores refuerza una división estructural que caracteriza a la Ciudad bajo la gestión del PRO desde hace casi dos décadas. La mayor concentración de avisos se registra en zonas de alta valorización como Palermo (Comuna 14), Recoleta (Comuna 2) y el corredor norte, mientras que las comunas del sur continúan mostrando los valores más bajos por metro cuadrado. La segmentación no es nueva, pero tampoco se ha revertido: la inversión pública y privada sigue fluyendo hacia los barrios que ya concentran la mayor riqueza.

En ese contexto, el período analizado representa el tercer mejor primer trimestre en una década en cantidad de escrituras y el segundo en volumen de hipotecas, lo que habla de un mercado activo pero cada vez más restringido a quienes ya tienen capital propio.

Para quienes dependen del financiamiento, el escenario es más adverso: precios en dólares que suben, créditos que se encarecen y una política de vivienda que, tanto desde el gobierno nacional como desde el porteño, prioriza las condiciones para el inversor por sobre las del aspirante a propietario.