La oferta de alquileres en la Ciudad se multiplicó casi 45 veces tras la desregulación del mercado

El mercado de alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires experimentó una transformación estructural tras la entrada en vigencia del DNU 70/2023 y la consecuente derogación de la Ley de Alquileres. Según datos del sector brindados por el empresario inmobiliario y expresidente del Colegio Profesional Inmobiliario (CUCICBA), Armando Pepe, la disponibilidad de inmuebles destinados a vivienda familiar pasó de un piso crítico de apenas 355 unidades publicadas a fines de diciembre de 2023 a superar las 15.700 propiedades en la actualidad, lo que representa un crecimiento cercano a las 45 veces en el volumen prestable.

Esta normalización de la oferta reconfiguró las condiciones de contratación entre propietarios e inquilinos, asentando una dinámica con plazos habituales de 24 meses y esquemas de actualización trimestral o cuatrimestral atados a indicadores oficiales como el Índice de Precios al Consumidor o el Índice de Contratos de Locación. Bajo este nuevo esquema de libertad pactada, la rentabilidad neta anual para los arrendadores se posiciona en torno al 5,8% en dólares tras el pago de tributos, situando a las unidades de dos y tres ambientes al frente de las búsquedas familiares.

En forma paralela, el escenario inmobiliario muestra una brecha significativa entre las viviendas usadas y los desarrollos a estrenar o en pozo. Los inmuebles usados cotizan con diferencias de hasta un 30% por debajo de los proyectos nuevos, favorecidos por un encarecimiento en los costos de construcción que se ubican cerca de los 1.750 dólares por metro cuadrado únicamente para la edificación. Esta presión de costos, sumada al valor del suelo y el financiamiento, desaceleró el inicio de nuevos emprendimientos e impulsó el interés de los inversores hacia el parque habitacional ya existente.

Respecto al crédito hipotecario, la reactivación incipiente registrada hacia mediados de 2024 perdió dinamismo hacia el segundo semestre de 2025 y los meses subsiguientes, condicionada por el endurecimiento del margen financiero. Las tasas de interés sobre los préstamos UVA experimentaron un alza al pasar del rango inicial del 4,5% al 7% a promedios que oscilan entre el 6,5% y el 7,5% adicional, un factor que frena la demanda y exige una flexibilización de las condiciones bancarias para recuperar tracción.

Finalmente, el sector inmobiliario mantiene un activo debate en torno a los proyectos oficiales de desregulación que buscan eliminar la colegiación obligatoria para el corretaje. Desde las entidades profesionales advierten que avanzar sin la exigencia de título universitario y matrícula implicaría un retroceso en la protección de las partes, al tiempo que ratifican los cuestionamientos judiciales hacia los modelos de franquicias internacionales por el uso compartido de matrículas individuales.